Оспаривание сделок с недвижимостью в Москве
Сделку с квартирой, домом или землёй заключили обманом, под давлением или в обход закона — добиваемся признания её недействительной.
Звонок бесплатный и ни к чему не обязывает
В какой вы ситуации
ГК РФ выделяет два типа недействительных сделок — оспоримые (нужно решение суда) и ничтожные (недействительны изначально).
Сделку заключили обманом или под давлением
Продавца или покупателя ввели в заблуждение, угрожали или применяли насилие (ст. 179 ГК РФ).
Сделка мнимая или притворная
Оформлена для вида или чтобы прикрыть другую сделку — например, дарение вместо купли-продажи, чтобы уйти от преимущественного права покупки (ст. 170 ГК РФ).
Продавец был недееспособен или не понимал значения своих действий
Сделка заключена лицом, признанным недееспособным, или человеком, который в момент подписания не мог осознавать последствия (ст. 171, 177 ГК РФ).
Родственник продал имущество без вашего согласия
Например, супруг продал общую недвижимость без нотариального согласия второго супруга.
Как проходит дело
Анализ сделки и оснований
Определяем, какое основание недействительности применимо, оспоримая сделка или ничтожная.
2–5 днейСбор доказательств
Собираем документы, свидетельские показания, при необходимости — заключения экспертов (например, посмертная психиатрическая экспертиза).
2–6 недельПодача иска
Готовим иск о признании сделки недействительной и применении последствий — возврате имущества.
1 деньСудебное разбирательство
Заседания, экспертизы, при необходимости — обеспечительные меры на спорный объект.
3–8 месяцевЮристы и адвокаты — свой специалист под каждое дело
В команде есть штатные юристы и адвокаты со статусом.
Для большинства задач
Семейные, жилищные и наследственные споры, раздел имущества. Опытная команда юристов ведёт дело от подготовки документов до исполнения решения.
Где нужен особый статус
Уголовные дела и ситуации, где важны адвокатская тайна и допуск. Привлекаем адвокатов со всеми гарантиями статуса.
Наша коллегия — это более 30 адвокатов и юристов, со средним стажем 20 лет. В составе бывшие сотрудники следственного комитета, прокуратуры, МВД, судьи и судебные приставы.
Статус, подтверждённый профессиональным сообществом
Члены ОПОРА РОССИИ
Члены Торгово-промышленной палаты Москвы
Члены Адвокатской палаты Москвы
Рейтинг лучших юристов России
Члены ассоциации юристов России
4.9 ★
Рейтинг на Яндекс.Картах
2 100+
Дел в год
30+
Адвокатов и юристов
20+
Лет среднего стажа
Каждое дело — под личным контролем
Стратегию по вашему делу согласует и контролирует председатель коллегии.
- — Адвокат, председатель коллегии. Лично согласует стратегию каждого дела.
- — 7 лет проработал в органах внутренних дел.
- — Ведёт сложные гражданские, семейные, жилищные и наследственные споры.
- — Эксперт на федеральных СМИ: Первый канал, РЕН ТВ, РИАМО, МК, RT, Lenta.ru.
Личная консультация
30 000 ₽
Отличается от обычной консультации (10 000 ₽) — приём лично у председателя коллегии.
- — Адвокат, председатель коллегии адвокатов. Лично согласует стратегию и контролирует ход каждого дела.
- — 7 лет проработал в органах внутренних дел — понимает систему изнутри.
- — Ведёт сложные и громкие гражданские дела: семейные, жилищные, наследственные споры.
- — Эксперт по правовым вопросам на федеральных СМИ: Первый канал, РЕН ТВ, РИАМО, МК, RT, Lenta.ru.
Личная консультация
30 000 ₽
Отличается от обычной консультации (10 000 ₽) — приём лично у председателя коллегии.
Сроки оспаривания (ст. 181 ГК РФ)
Оспоримые сделки
1 год с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (например, обман, угрозы).
Ничтожные сделки
3 года с начала исполнения сделки, а для лица, не являющегося её стороной, — не более 10 лет с момента начала исполнения.
Оспоримые сделки
1 год с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (например, обман, угрозы).
Ничтожные сделки
3 года с начала исполнения сделки, а для лица, не являющегося её стороной, — не более 10 лет с момента начала исполнения.
Разбор практики: когда добросовестного покупателя всё же лишают квартиры
Когда добросовестного покупателя всё же лишают квартиры
Что было спорно. Квартиру продали по поддельным документам или без согласия собственника. Покупатель ничего не знал, заплатил рыночную цену, зарегистрировал право. Может ли настоящий собственник её вернуть.
Позиция суда. Ключевой критерий — воля. Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он добросовестный приобретатель, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.
То есть если квартиру продали по подделанной доверенности, украли документы или собственник вообще не участвовал в сделке — добросовестность покупателя его не спасёт.
Когда покупатель считается добросовестным. Приобретатель признаётся таковым при условии, что сделка отвечает признакам действительности во всём, за исключением того, что совершена неуправомоченным отчуждателем.
Как оспаривают добросовестность. Собственник вправе представить доказательства, опровергающие возражение приобретателя, — доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
На практике сомнения вызывают: явно заниженная цена, отсутствие осмотра объекта, продажа по доверенности без контакта с собственником, срочность сделки, отсутствие доказательств получения денег самим собственником.
Про возмездность. Приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил плату или иное встречное предоставление в полном объёме к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.
Что это значит для вас. Для покупателя: проверка объекта перед сделкой — не формальность, а условие сохранения права. Заниженная цена и отказ продавца от личной встречи потом обернутся доводом о том, что вы должны были усомниться.
Для собственника, лишившегося квартиры: доказывать нужно не недобросовестность покупателя, а факт выбытия имущества помимо вашей воли. Это разные предметы доказывания, и второй проще.
Ст. 302 ГК РФ; Постановление Пленума ВС РФ № 10 / Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023), пп. 38 и 39.
Автор разбора
Пивоваров Антон ИгоревичАдвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Пивоваров и партнёры».
Адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Пивоваров и партнёры». Реестровый номер 77/15126. Ведёт сложные гражданские, уголовные и экономические дела. Эксперт федеральных СМИ по правовым вопросам.
Профиль адвоката →Сколько это стоит
Стоимость зависит от сложности доказывания и необходимости экспертиз. Точную сумму назовут на консультации.
от 60 000 ₽
Досудебное урегулирование
Явные нарушения, сторона готова вернуть имущество добровольно.
- Анализ сделки и применимых оснований недействительности
- Досудебная претензия стороне сделки
- Переговоры о добровольном возврате имущества
от 120 000 ₽
Оспаривание в суде
Обман, давление или мнимость сделки — спор рассматривает суд.
- Всё из пакета «Досудебное урегулирование»
- Подготовка и подача иска о признании сделки недействительной
- Полное представительство в суде
- Сбор свидетельских показаний
от 300 000 ₽
Сложное доказывание
Требуется экспертиза или спор с добросовестным приобретателем.
- Всё из пакета «Оспаривание в суде»
- Посмертная психиатрическая или иная экспертиза
- Защита от возражений о добросовестном приобретении
- Апелляция
- Регистрация возврата права
Какие документы понадобятся
Базовый набор — состав доказательств сильно зависит от конкретного основания.
Договор, который оспаривается, и документы о переходе права
Выписка ЕГРН на объект
Документы, подтверждающие обстоятельства заключения сделки — переписка, показания свидетелей
Медицинские документы, если речь о недееспособности или невменяемом состоянии стороны
Материалы полиции, если было заявление о мошенничестве или угрозах
Договор, который оспаривается, и документы о переходе права
Выписка ЕГРН на объект
Документы, подтверждающие обстоятельства заключения сделки — переписка, показания свидетелей
Медицинские документы, если речь о недееспособности или невменяемом состоянии стороны
Материалы полиции, если было заявление о мошенничестве или угрозах
Пришлём чек-лист бесплатно
Оставьте телефон — отправим PDF в мессенджер и ответим на вопросы по вашей ситуации.
+7 (___) ___-__-__
Пришлём чек-лист бесплатно
Оставьте телефон — отправим PDF в мессенджер и ответим на вопросы по вашей ситуации.
+7 (___) ___-__-__
Как проходит сотрудничество
От первого звонка до начала работы по делу — без сюрпризов на каждом шаге.
Звонок-знакомство
Бесплатно, ни к чему не обязывает. Выслушаем ситуацию и поймём, сможем ли помочь и кому направить дело.
Консультация
Очно или онлайн, 10 000 ₽ за час. Правовой анализ, оценка шансов и рисков, предварительная стратегия. Сумма войдёт в стоимость договора, если решите работать с нами дальше.
Соглашение
Прописываем объём работ, стоимость, сроки и порядок оплаты — прежде чем начать.
Работа по делу
Начинаем работу. Постоянная связь с адвокатом в оговорённые дни и часы.
Что говорят клиенты
Загружаем отзывы…
Отзывы клиентов
Не бороться — значит проиграть
Не бороться — значит проиграть
Сначала звонок-знакомство, потом консультация
Бесплатный звонок: выслушаем ситуацию. Если есть перспектива — подберём адвоката и назначим консультацию.
Консультация — это подробный анализ вашего дела, оценка шансов, список действий и стоимость работ. Проводим в офисе или онлайн.
10 000 ₽
Идёт в зачёт стоимости работ по делу
Бесплатный звонок: выслушаем ситуацию и скажем, чем поможем — без попыток что-то продать. Если сможем помочь — назначим консультацию с разбором документов, оценкой шансов, планом действий и стоимостью работ.
Консультируем очно в офисе в Москве и дистанционно. Обращаться можно из любого города.
Консультация платная — это полноценная работа над вашим делом, а не продажа следующего шага. Получите ясную картину и спокойствие в сердце.
Звонок-знакомство
Бесплатно
5–10 минут, ни к чему не обязывает
Консультация
10 000 ₽
Идёт в счёт работы по делу
Частые вопросы
Не нашли ответ на вопрос?
Позвоните нам или напишите в мессенджер — разберём вашу ситуацию лично.
+7 (995) 797-50-00Похожие ситуации
Блог
Все статьи →Наши контакты
ТЕЛЕФОН
+7 (995) 797-50-00ЧАСЫ РАБОТЫ
Офис: Пн–пт, 10:00–19:00
Приём звонков: Круглосуточно, без выходных