Юрист по земельным вопросам в Москве

В какой вы ситуации

Земельные споры регулируются Земельным кодексом РФ и главой 17 ГК РФ (право собственности на землю).

01

Сосед не согласен с границей

Забор стоит не там, где граница по ЕГРН, или сосед оспаривает межевание. Выясняем через экспертизу, где граница должна проходить.

02

По данным ЕГРН участки накладываются

Это может быть реестровая ошибка, а может быть спор о праве. От этого зависит, что требовать и куда идти.

03

Нужен проезд или проход через соседний участок

Устанавливаем сервитут — право ограниченного пользования чужим участком — или оспариваем его (ст. 274 ГК РФ).

04

Часть участка заняли

Сосед перенёс забор или пользуется вашей землёй. Требуем освободить участок, восстановить границы и возместить убытки.

05

Администрация отказала в выкупе или прирезке

Отказ в выкупе участка под вашим зданием, в перераспределении или в изменении вида разрешённого использования можно оспорить.

06

Кадастровая стоимость завышена или участок изымают

Снижаем кадастровую стоимость до рыночной. При изъятии добиваемся полного возмещения.

Как проходит дело

1

Анализ документов на участок

Изучаем выписку ЕГРН, межевой план, историю участка.

3–7 дней

2

Землеустроительная экспертиза

При споре о границах — землеустроительная экспертиза для определения фактических и юридических границ.

3–6 недель

3

Досудебное урегулирование

Направляем требование об устранении нарушения или предложение об установлении сервитута.

2–4 недели

4

Судебное разбирательство

Готовим и подаём иск, участвуем в заседаниях, при необходимости — судебная экспертиза.

3–6 месяцев

Юристы и адвокаты — свой специалист под каждое дело

В команде есть штатные юристы и адвокаты со статусом.

ЮРИСТЫ

Для большинства задач

Семейные, жилищные и наследственные споры, раздел имущества. Опытная команда юристов ведёт дело от подготовки документов до исполнения решения.

АДВОКАТЫ

Где нужен особый статус

Уголовные дела и ситуации, где важны адвокатская тайна и допуск. Привлекаем адвокатов со всеми гарантиями статуса.

Наша коллегия — это более 30 адвокатов и юристов, со средним стажем 20 лет. В составе бывшие сотрудники следственного комитета, прокуратуры, МВД, судьи и судебные приставы.

Статус, подтверждённый профессиональным сообществом

Члены Торгово-промышленной палаты Москвы

Члены Адвокатской палаты Москвы

Члены ассоциации юристов России

Члены палаты налоговых консультантов

Мы в цифрах

>1 млрд ₽

сохранили нашим доверителям

2 100+

Дел в год

30+

Адвокатов и юристов

20+

Лет среднего стажа

Каждое дело — под личным контролем

Стратегию по вашему делу согласует и контролирует председатель коллегии.

Пивоваров Антон Игоревич — адвокат, председатель МКА «Пивоваров и партнёры»

ПРЕДСЕДАТЕЛЬ КОЛЛЕГИИАнтон Игоревич Пивоваров

— Адвокат, председатель коллегии. Лично согласует стратегию каждого дела.
— 7 лет проработал в органах внутренних дел.
— Ведёт сложные гражданские, семейные, жилищные и наследственные споры.
— Эксперт на федеральных СМИ: Первый канал, РЕН ТВ, РИАМО, МК, RT, Lenta.ru.

Личная консультация

Приём лично у председателя коллегии.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬ КОЛЛЕГИИ · КОНТРОЛЬ КАЖДОГО ДЕЛААнтон Игоревич Пивоваров

— Адвокат, председатель коллегии адвокатов. Лично согласует стратегию и контролирует ход каждого дела.
— 7 лет проработал в органах внутренних дел — понимает систему изнутри.
— Ведёт сложные и громкие гражданские дела: семейные, жилищные, наследственные споры.
— Эксперт по правовым вопросам на федеральных СМИ: Первый канал, РЕН ТВ, РИАМО, МК, RT, Lenta.ru.

Личная консультация

Приём лично у председателя коллегии.

Основные виды земельных споров

СПОРЫ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ

Наиболее частая категория:

✓

Споры о местоположении границ участков

✓

Установление, изменение или прекращение сервитута

✓

Устранение препятствий в пользовании участком (негаторный иск, ст. 304 ГК РФ)

✓

Споры о разделе или объединении участков

СПОРЫ С ПУБЛИЧНЫМИ ОРГАНАМИ

Отдельная категория — административный порядок обжалования часто обязателен до суда:

—

Оспаривание отказа в выкупе, аренде или перераспределении участка, в изменении вида разрешённого использования

—

Оспаривание кадастровой стоимости земли

—

Изъятие участка для государственных или муниципальных нужд

Важный нюанс

Данные ЕГРН имеют приоритет перед фактическим использованием земли — даже если забор стоит на одном месте десятилетиями, юридическая граница определяется по сведениям реестра, если не доказано иное.

Граница с соседом: что говорит закон

Согласование. Кадастровый инженер извещает соседей о собрании по согласованию границ не позднее чем за 30 дней. Если извещённый сосед не пришёл и не прислал письменных возражений, граница считается согласованной. Если возражения есть, спор решает суд.

Реестровая ошибка — это ошибка в межевом или техническом плане, перенесённая в ЕГРН. Росреестр исправляет её сам, если исправление не затрагивает ничьих прав. Если затрагивает — только по решению суда.

15 лет на местности. Если документов о границах нет, их определяют по границам, которые существуют на местности 15 лет и более. Это не приобретательная давность. Чтобы получить землю по давности, нужно 15 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеть ею как своей (ст. 234 ГК РФ).

Ст. 39, 40 закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ; ч. 1.1 ст. 43, ч. 3–4 ст. 61 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ст. 64 ЗК РФ.

Если участок заняли

Через суд можно потребовать освободить участок, восстановить прежние границы, снести то, что построено на вашей земле, и возместить убытки, включая упущенную выгоду.

Штраф для нарушителя. Самовольное занятие участка — административное правонарушение. Гражданину грозит штраф от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не меньше 5 000 ₽, а если стоимость не определена — от 5 000 до 10 000 ₽. Штраф не возвращает землю, поэтому параллельно идём в суд.

Ст. 60, 62 ЗК РФ; ст. 7.1 КоАП РФ.

Выкуп, прирезка, кадастровая стоимость

Участок под вашим зданием. Собственник здания имеет исключительное право выкупить или арендовать участок под ним (ст. 39.20 ЗК РФ).

Прирезка. Перераспределение участка с государственной или муниципальной землёй возможно, если площадь не превысит предельный максимальный размер. Решение принимают в течение 20 дней, если нужно утвердить схему — до 35 дней (ст. 39.28, 39.29 ЗК РФ).

Кадастровая стоимость. Сначала — заявление с отчётом об оценке в государственное бюджетное учреждение, оно рассматривает его 30 дней. Отказ можно оспорить в суде.

Изъятие для государственных нужд. Возмещение включает рыночную стоимость участка, убытки и упущенную выгоду (ст. 56.8 ЗК РФ).

Ст. 39.20, 39.28, 39.29, 56.8 ЗК РФ; ст. 22.1 закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Разбор практики: наложение границ — ещё не реестровая ошибка

Наложение границ — ещё не реестровая ошибка

Что было спорно. Кадастровые работы показали, что границы участков пересекаются, часть земли фактически используется соседом. Кажется, что это реестровая ошибка и достаточно потребовать её исправления.

Позиция суда. Факт наложения фактической границы участков на границы соседних участков сам по себе не свидетельствует о реестровой ошибке, если между сторонами возник спор относительно местоположения участков.

Это принципиальное разграничение. Реестровая ошибка — это ошибка в межевом или техническом плане, которую перенесли в ЕГРН (ч. 3 ст. 61 закона № 218-ФЗ). Спор о границах — конфликт о том, где эта граница вообще должна проходить.

Ненадлежащий способ защиты. Суды считают требование аннулировать сведения о границах без установления новых координат ненадлежащим способом защиты. Полное аннулирование границ без установления новых приведёт к неопределённости в отношениях сторон — в таком иске отказывают, не разбирая спор по существу.

Что работает. Требование об установлении границ земельного участка — самостоятельный способ защиты, направленный на устранение неопределённости в прохождении границы.

Что это значит для вас. Если документов о границах нет, закон велит ориентироваться на границы, которые существуют на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 закона № 218-ФЗ). А снос построек ради переноса границы суд оценивает с точки зрения соразмерности. Длительное фактическое пользование и соразмерность последствий — обстоятельства, которые суд оценивает наряду с документами.

Первый шаг — землеустроительная экспертиза. Она должна ответить на четыре вопроса: соответствуют ли фактические границы правоустанавливающим документам, есть ли наложение, какова причина расхождения — реестровая ошибка или спор о праве, и возможно ли исправление.

От ответа зависит, какое требование заявлять. Ошибка на этом этапе приводит к отказу по формальному основанию, без рассмотрения спора.

Ст. 304 ГК РФ; Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»; практика Верховного Суда РФ.

Автор разбора

Пивоваров Антон Игоревич

Адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Пивоваров и партнёры».

Адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Пивоваров и партнёры». Реестровый номер 77/15126. Ведёт сложные гражданские, уголовные и экономические дела. Эксперт федеральных СМИ по правовым вопросам.

Профиль адвоката →

Сколько это стоит

Стоимость зависит от необходимости экспертизы и сложности дела. Точную сумму назовут на консультации.

от 40 000 ₽

Кадастровый

Когда можно решить без суда.

Анализ межевого плана
Работа с кадастровым инженером
Досудебное урегулирование
Корректировка границ в Росреестре

от 80 000 ₽

Судебный

Споры о границах участков и самозахвате, требующие суда.

Землеустроительная экспертиза
Подготовка и подача иска
Полное представительство в суде
Регистрация изменений в ЕГРН

ЧЕК-ЛИСТ

Какие документы понадобятся

Базовый набор для земельного спора.

✓

Выписка из ЕГРН на участок

✓

Межевой план и материалы межевания

✓

Документы на смежные участки, если известны

✓

Фото- и видеофиксация спорной территории

✓

Переписка с соседями или администрацией

✓

Выписка из ЕГРН на участок

✓

Межевой план и материалы межевания

✓

Документы на смежные участки, если известны

✓

Фото- и видеофиксация спорной территории

✓

Переписка с соседями или администрацией

Пришлём чек-лист бесплатно

Оставьте телефон — отправим PDF в мессенджер и ответим на вопросы по вашей ситуации.

+7 (___) ___-__-__

Пришлём чек-лист бесплатно

Оставьте телефон — отправим PDF в мессенджер и ответим на вопросы по вашей ситуации.

+7 (___) ___-__-__

Как проходит сотрудничество

От первого звонка до начала работы по делу — без сюрпризов на каждом шаге.

01

Звонок-знакомство

Бесплатно, ни к чему не обязывает. Выслушаем ситуацию и поймём, сможем ли помочь и кому направить дело.

02

Консультация

Очно или онлайн, 10 000 ₽ за час. Правовой анализ, оценка шансов и рисков, предварительная стратегия. Сумма войдёт в стоимость договора, если решите работать с нами дальше.

03

Соглашение

Прописываем объём работ, стоимость, сроки и порядок оплаты — прежде чем начать.

04

Работа по делу

Начинаем работу. Постоянная связь с адвокатом в оговорённые дни и часы.

Что говорят клиенты

Загружаем отзывы…

Отзывы клиентов

Огромная благодарность адвокатам! Обращалась по вопросу раздела имущества. Профессионалы высокого уровня: всё объяснили доступно, действовали четко и на результат. Сложный процесс прошел максимально гладко. Рекомендую!

Ирина

Обращалась в коллегию с проблемой блокировки карты по 115ФЗ и вывода денег. С самого первого обращения я ощутила разницу между просто юристом и адвокатом, состоящим в профессиональном сообществе. Мне была предоставлена консультация, после которой я четко увидела пути решения своей проблемы. Адвокат, которого мне порекомендовали, продемонстрировала не только глубокое знание закона, но и стратегическое мышление, умение готовить безупречные процессуальные документы и вести диалог с оппонентами. Благодаря слаженной работе и экспертной поддержке дело было разрешено в мою пользу.

Ульяна С.

Обратились за помощью в МКА Пивоваров и партнёры и не пожалели. Грамотные специалисты, помогали и сопровождали на всех этапах судебной тяжбы с ремонтной компанией. Всегда на связи, всегда готовы ответить на вопросы и разъяснить не понятные моменты с позиции закона. Благодаря им выиграли дело, хотя многие не верили, что получится. Будем рекомендовать знакомым и друзьям.

Екатерина Бондарева

Большое спасибо Ларисе Борисовне за предварительную консультацию в моей сложной ситуации. Мне ответили на важные вопросы из личной практики помимо формулировок в законе. Отдельная благодарность за эмоциональную поддержку, это очень важно в правовых и гражданских отношениях.

Анна

Обращался с проблемой, кинул работодатель, обратился к ребятам , после краткой беседы, выстроили план действий, после не долгих разбирательств денежные средства были выданы , ребята знают свою работу, очень рад что помогли , буду обращаться только к ним !!!!!

Виталя П.

Обращался к Антону Пивоварову с непростым делом о защите чести и достоинства: кейс неочевидный, конкретных материалов было мало. С первой встречи он четко и по делу объяснил, что можно сделать, обозначил план действий и все расходы заранее, без сюрпризов. Лично вел процесс, все процессуальные требования были соблюдены, дело доведено до положительного результата за несколько месяцев - почти вся сумма взыскана с ответчика. Доволен, рекомендую. Надеюсь, больше не понадобится, но если возникнет необходимость, обращусь снова.

Фидий Шайхайдаров

Не бороться — значит проиграть

С ЧЕГО НАЧАТЬ

Сначала звонок-знакомство, потом консультация

Бесплатный звонок: выслушаем ситуацию. Если есть перспектива — подберём адвоката и назначим консультацию.

Консультация — это подробный анализ вашего дела, оценка шансов, список действий и стоимость работ. Проводим в офисе или онлайн.

10 000 ₽

Идёт в зачёт стоимости работ по делу

Бесплатный звонок: выслушаем ситуацию и скажем, чем поможем — без попыток что-то продать. Если сможем помочь — назначим консультацию с разбором документов, оценкой шансов, планом действий и стоимостью работ.

Консультируем очно в офисе в Москве и дистанционно. Обращаться можно из любого города.

Консультация платная — это полноценная работа над вашим делом, а не продажа следующего шага. Получите ясную картину и спокойствие в сердце.

Звонок-знакомство

Бесплатно

5–10 минут, ни к чему не обязывает

Консультация

10 000 ₽

Идёт в счёт работы по делу