Неустойка с застройщика по ДДУ в 2026 году: мораторий и штраф

Что изменилось с 2026 года

С 1 января 2026 года мораторий на начисление неустоек, штрафов и процентов по договорам долевого участия отменён.

Снова начисляются неустойка за просрочку передачи квартиры и пени за то, что застройщик не устранил недостатки вовремя.

Но только за дни начиная с 1 января 2026 года. Период с марта 2024 года по 31 декабря 2025 года из расчёта исключён: за него неустойка не начисляется, и отмена моратория этого не изменила.

По старым требованиям застройщик по-прежнему может не платить сразу. Если требование об уплате неустойки предъявили к исполнению до марта 2024 года, выплату он вправе отложить до 31 декабря 2026 года включительно.

По требованиям о снижении цены и возмещении убытков из-за недостатков отсрочка до 31 декабря 2026 года действует, если их предъявили до 1 января 2025 года. На расходы, которые вы уже понесли на устранение недостатков, отсрочка не распространяется.

С 2026 года расчёт идёт по общим правилам. Ограничение ставки уровнем ключевой ставки на 1 июля 2023 года действовало до 31 декабря 2025 года и к новым дням просрочки не применяется.

Что это значит практически

Если застройщик опоздал с передачей и квартира до сих пор не передана, неустойка за период с 1 января 2026 года считается в обычном порядке.

За дни просрочки до марта 2024 года неустойку можно взыскать, если не истёк трёхлетний срок исковой давности. Если требование по ним предъявили к исполнению до марта 2024 года, застройщик вправе отложить выплату до 31 декабря 2026 года.

Как считается неустойка

Расчёт зависит от трёх переменных:

— цена договора;

— количество дней просрочки — с даты, указанной в договоре, до фактической передачи;

— ключевая ставка Центрального банка, действующая на день исполнения обязательства.

Гражданину-дольщику неустойку считают в двойном размере: 1/150 ключевой ставки за каждый день просрочки, а не 1/300, как для организаций (ч. 2 ст. 6 214-ФЗ).

Формула для гражданина-дольщика:

неустойка = цена договора × ставка × количество дней просрочки ÷ 150.

Закон говорит о ставке рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства. С 2016 года она равна ключевой ставке.

Пример. Цена договора — 8 000 000 ₽. По договору квартиру должны были передать до 31 декабря 2025 года, передали 31 марта 2026 года. Просрочка с 1 января по 31 марта 2026 года — 90 дней. Ставку для примера возьмём 15 % — это условная цифра, в расчёте берётся ставка на день передачи.

8 000 000 × 15 % × 90 ÷ 150 = 720 000 ₽.

Какие дни не входят в расчёт

Если просрочка началась раньше июля 2023 года, учитывается ещё и мораторий 2022–2023 годов, а для самых старых дней — срок исковой давности. Такой расчёт лучше проверить с юристом.

Ограничение в 3 % цены договора касается требований о недостатках отделки и оборудования. На неустойку за просрочку передачи оно не распространяется — закон это прямо оговаривает (ч. 4 ст. 10 214-ФЗ).

Что можно требовать дополнительно

Компенсацию морального вреда — её размер определяет суд (ч. 2 ст. 10 214-ФЗ).

Штраф за отказ добровольно удовлетворить требования — 5 % от присуждённой суммы. Для дольщиков он установлен самим законом о долевом строительстве (ч. 3 ст. 10 214-ФЗ в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ). Штраф 50 % по Закону о защите прав потребителей к новым делам дольщиков не применяется.

Новый размер штрафа применяется не ко всем делам. Конституционный Суд указал: если обязанность заплатить штраф возникла до того, как новый порядок вступил в силу, его не применяют (постановление от 14.04.2026 № 24-П).

Убытки — например, аренду жилья, пока квартира не передана. Нужны договор аренды и подтверждение платежей. Суды обычно смотрят и на то, было ли вам где жить без аренды.

Когда неустойка не начисляется

Если дольщик тянул с подписанием акта приёма-передачи и застройщик это докажет, за эти дни неустойку не начислят.

Отсюда практический вывод: если объект готов, но есть недостатки, — не уклоняться от приёмки, а составить акт с перечнем недостатков и подписать его с замечаниями.

Если недостатки не только тормозят приёмку, но и требуют устранения сами по себе — что можно требовать от застройщика, разбираем в статье «Недостатки в новостройке: что требовать от застройщика».

Стоит ли подписывать соглашение о переносе срока

Застройщики часто предлагают дополнительное соглашение об изменении срока передачи.

Что нужно проверить перед подписанием: не содержит ли оно отказа от требований за уже прошедший период просрочки.

Подписание такого соглашения может лишить права на неустойку, которая уже начислена.

Снижение неустойки судом

Суд вправе уменьшить неустойку, если сочтёт её явно несоразмерной последствиям нарушения.

Это частый довод застройщиков, и он нередко срабатывает. Противопоставить ему можно расчёт реальных убытков: аренда жилья, проценты по ипотеке за период просрочки, рост стоимости отделочных работ.

Как суды применяют статью 333 ГК РФ и ниже какого предела неустойку не снизят — в статье «Статья 333 ГК РФ: когда суд снижает неустойку».

Порядок действий

Рассчитать неустойку за период просрочки.

Направить застройщику претензию с расчётом и требованием выплаты. Претензия показывает, что вы дали застройщику возможность заплатить добровольно — это важно для штрафа 5 %. Образец претензии можно скачать в Word.

Дождаться ответа или истечения срока.

Подать иск с требованиями о неустойке, штрафе, моральном вреде и убытках.