Недостатки в новостройке: что требовать от застройщика

Гарантийные сроки

На объект долевого строительства — не менее пяти лет с момента передачи. В этот срок предъявляются требования по большинству недостатков: конструкции, отделка, качество работ.

На технологическое и инженерное оборудование — не менее трёх лет. Сюда относятся лифты, вентиляция, инженерные системы дома.

Срок исчисляется со дня подписания акта приёма-передачи.

Что можно требовать при недостатках

По выбору дольщика:

— безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;

— соразмерное уменьшение цены договора;

— возмещение расходов на устранение недостатков своими силами или третьим лицом.

Выбор принадлежит дольщику, а не застройщику. Навязывание ремонта вместо компенсации неправомерно.

При существенных недостатках или неустранении в срок дольщик вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченного с процентами.

Приёмка: главная ошибка

Распространённая ситуация: квартира с недостатками, дольщик отказывается подписывать акт и не приходит на приёмку.

Это работает против него. Если застройщик докажет, что просрочка вызвана уклонением дольщика от подписания акта, неустойка за этот период не начисляется.

Как правильно. Прийти на приёмку, осмотреть, составить акт осмотра с перечнем недостатков и подписать его вместе с представителем застройщика. Либо подписать акт приёма-передачи с указанием выявленных недостатков.

Это фиксирует и факт передачи, и наличие дефектов.

Что делать при обнаружении недостатков после приёмки

Зафиксировать. Фото и видео с датой, при возможности — заключение специалиста.

Направить претензию с описанием недостатков и конкретным требованием.

Дать доступ для осмотра, если застройщик его запрашивает. Уклонение от осмотра ослабляет позицию.

При отказе или молчании — обращаться в суд.

Экспертиза

При споре о причине недостатков назначается строительно-техническая экспертиза. Она устанавливает, являются ли дефекты следствием нарушений при строительстве или эксплуатации.

Важно: недостатки, возникшие вследствие нормального износа, нарушения правил эксплуатации или ненадлежащего ремонта, произведённого самим дольщиком, застройщик не устраняет.

Требование доплаты за площадь

Частая ситуация: фактическая площадь больше проектной, застройщик требует доплату.

Что проверить: предусмотрено ли это условие договором и в каком порядке. Для квартир в многоквартирном доме закон не устанавливает предельный процент отклонения площади — право на доплату и её условия целиком определяются договором. Если механизм пересчёта в договоре не согласован, требование необоснованно.

При меньшей фактической площади дольщик вправе требовать возврата разницы на тех же условиях.

Если застройщик обанкротился

Участники долевого строительства включаются в реестр требований. Закон предусматривает механизмы защиты: завершение строительства другим застройщиком или фондом, выплата возмещения.

Требования дольщиков имеют приоритет перед большинством других кредиторов.