Гарантийные сроки
На объект долевого строительства — не менее трёх лет со дня передачи квартиры. До 1 сентября 2024 года минимальный срок составлял пять лет. Сейчас действует трёхлетний (Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ).
На отделочные работы — отдельный срок, не менее одного года. Дефекты отделки нужно заявить застройщику в пределах этого года.
На технологическое и инженерное оборудование — не менее трёх лет. Сюда относятся лифты, вентиляция, инженерные системы дома. Срок считается со дня подписания первого передаточного документа в доме.
Договор может установить срок больше минимального — проверьте свой ДДУ.
Источник
Ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в ред. федеральных законов от 08.08.2024 № 266-ФЗ и от 26.12.2024 № 482-ФЗ).
Что можно требовать при недостатках
По выбору дольщика:
— безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
— соразмерное уменьшение цены договора;
— возмещение расходов на устранение недостатков своими силами или третьим лицом.
Выбор принадлежит дольщику, а не застройщику. Навязывание ремонта вместо компенсации неправомерно.
При существенных недостатках или неустранении в срок дольщик вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченного с процентами.
Обнаружили недостатки в новостройке
Оценим, какое требование выгоднее в вашей ситуации, и подготовим претензию застройщику.
Приёмка: главная ошибка
Распространённая ситуация: квартира с недостатками, дольщик отказывается подписывать акт и не приходит на приёмку.
Это работает против него. Если застройщик докажет, что просрочка вызвана уклонением дольщика от подписания акта, неустойка за этот период не начисляется.
Как правильно. Прийти на приёмку, осмотреть, составить акт осмотра с перечнем недостатков и подписать его вместе с представителем застройщика. Либо подписать акт приёма-передачи с указанием выявленных недостатков.
Это фиксирует и факт передачи, и наличие дефектов.
Что делать при обнаружении недостатков после приёмки
Зафиксировать. Фото и видео с датой, при возможности — заключение специалиста.
Направить претензию с описанием недостатков и конкретным требованием.
Дать доступ для осмотра, если застройщик его запрашивает. Уклонение от осмотра ослабляет позицию.
При отказе или молчании — обращаться в суд.
Экспертиза
При споре о причине недостатков назначается строительно-техническая экспертиза. Она устанавливает, являются ли дефекты следствием нарушений при строительстве или эксплуатации.
Важно: недостатки, возникшие вследствие нормального износа, нарушения правил эксплуатации или ненадлежащего ремонта, произведённого самим дольщиком, застройщик не устраняет.
Застройщик отказывается устранять недостатки
Организуем строительно-техническую экспертизу и подготовим иск о взыскании расходов на устранение дефектов.
Требование доплаты за площадь
Частая ситуация: фактическая площадь больше проектной, застройщик требует доплату.
Что проверить: предусмотрено ли это условие договором и в каком порядке. Для квартир в многоквартирном доме закон не устанавливает предельный процент отклонения площади — право на доплату и её условия целиком определяются договором. Если механизм пересчёта в договоре не согласован, требование необоснованно.
При меньшей фактической площади дольщик вправе требовать возврата разницы на тех же условиях.
Если застройщик обанкротился
Участники долевого строительства включаются в реестр требований. Закон предусматривает механизмы защиты: завершение строительства другим застройщиком или фондом, выплата возмещения.
Требования дольщиков имеют приоритет перед большинством других кредиторов.
