Ипотечная квартира — совместная собственность
Если квартира куплена в браке — она общая, даже если кредит оформлен на одного из супругов и даже если именно он вносил все платежи. Источник дохода в браке считается общим, поэтому и то, что на него куплено, делится пополам. Исключение — если в покупку вложены личные деньги одного из супругов: добрачные накопления, наследство, подарок. Такую долю можно и нужно доказывать отдельно.
Что будет с кредитом
Развод не отменяет ипотечный договор — оба супруга остаются созаёмщиками перед банком, пока договор не изменён. Раздел имущества сам по себе не переоформляет кредит: банк как был стороной договора, так и остаётся, и продолжает требовать платежи с обоих, независимо от того, что решил суд о долях в квартире. Изменить это можно тремя способами: рефинансировать ипотеку на одного из супругов, договориться с банком о выделении отдельных долгов, либо продать квартиру и погасить кредит из вырученных денег!
Если использован материнский капитал
Это меняет всё. По закону, если при покупке или погашении ипотеки использовался маткапитал, квартиру нужно было оформить в долевую собственность на обоих супругов и всех детей — вне зависимости от брака. Если этого не сделали (частая ситуация — квартира оформлена только на родителей), при разделе сначала нужно выделить доли детям, и только оставшаяся часть делится между супругами. Игнорировать это нельзя: сделки с такой квартирой без выделенных детских долей можно оспорить.
Если сомневаетесь, выделены ли доли детям
Проверить можно по выписке из ЕГРН — там видно, кто указан собственником и в какой доле. Если детей нет среди собственников, а маткапитал использовался — это стоит исправить до раздела, иначе сделку могут оспорить позже, в том числе органы опеки.
Четыре варианта раздела
Продать и разделить остаток
Квартиру продают, из вырученных денег гасят остаток кредита, оставшееся делят пополам (или пропорционально долям). Самый чистый вариант, если оба готовы съехать.
Один выкупает долю другого
Супруг, который остаётся в квартире, выплачивает второму компенсацию за его долю — деньгами или другим имуществом. Требует оценки рыночной стоимости доли.
Рефинансировать на одного
Ипотеку переоформляют на того, кто остаётся в квартире и продолжает платить один. Банк должен одобрить — потребуется подтверждение платёжеспособности.
Продолжать платить вместе
Оба остаются созаёмщиками и совладельцами, договариваются о порядке пользования и пропорции платежей. Рабочий вариант, если отношения позволяют, но требует чёткого письменного соглашения.
Первоначальный взнос до брака
Если один из супругов внёс первоначальный взнос до регистрации брака из личных средств — эту сумму можно исключить из общей массы при разделе, пропорционально её доле в стоимости квартиры на момент покупки. На практике это нужно доказывать: выписками со счёта, договором, из которого видно источник денег, датами платежей. Устные договорённости суд не примет — важны документы.
Если супруг против раздела
Без согласия второй стороны раздел через соглашение невозможен — тогда путь один: суд. Это не значит, что раздел невозможен — суд разделит имущество и без согласия ответчика, если истец докажет свои требования. Но процесс займёт больше времени и потребует полноценного пакета доказательств: кто и когда вносил платежи, использовался ли маткапитал, что было личным, а что общим.
Если ваш случай сложнее — бизнес, скрытые активы, спор о доле
Мы ведём раздел имущества любой сложности — с оценкой шансов ещё до начала работы.
