Ипотечная квартира — совместная собственность
Если квартира куплена в браке — она общая, даже если кредит оформлен на одного из супругов и даже если именно он вносил все платежи. Источник дохода в браке считается общим, поэтому и то, что на него куплено, делится пополам. Исключение — если в покупку вложены личные деньги одного из супругов: добрачные накопления, наследство, подарок. Такую долю можно и нужно доказывать отдельно.
Что будет с кредитом
Развод не меняет кредитный договор. Кто был в нём заёмщиком или созаёмщиком, тот им и остаётся, и банк продолжает требовать платежи именно с них — что бы суд ни решил о долях в квартире.
Если второй супруг не заёмщик и не поручитель, у банка к нему требований нет. При разделе суд может признать ипотечный долг общим и распределить его между супругами, но для банка такое решение без его согласия не обязательно.
Изменить состав заёмщиков можно тремя способами: рефинансировать ипотеку на одного из супругов, договориться с банком о переводе долга или продать квартиру и погасить кредит из вырученных денег.
Если использован материнский капитал
Маткапитал меняет расчёт. Если он пошёл на покупку или погашение ипотеки, квартира должна быть оформлена в общую собственность родителей и детей (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).
Но детям выделяются доли только в той части, которая оплачена маткапиталом. Деньги сертификата делятся поровну на всех членов семьи, а остальная стоимость квартиры — между супругами.
Пока ипотека не погашена, доли детям обычно ещё не выделены. Родители дают нотариальное обязательство сделать это в течение шести месяцев после снятия обременения. Это не нарушение, но при разделе детские доли всё равно учитываются.
Если сомневаетесь, выделены ли доли детям
Проверить, кто собственник, можно по выписке из ЕГРН. Если маткапитал использовался, а ипотека уже погашена, но доли детям не выделены, это нужно исправить: сделки с такой квартирой могут оспорить, в том числе органы опеки.
Четыре варианта раздела
Продать и разделить остаток
Квартиру продают, из вырученных денег гасят остаток кредита, оставшееся делят пополам (или пропорционально долям). Самый чистый вариант, если оба готовы съехать.
Один выкупает долю другого
Супруг, который остаётся в квартире, выплачивает второму компенсацию за его долю — деньгами или другим имуществом. Требует оценки рыночной стоимости доли.
Рефинансировать на одного
Ипотеку переоформляют на того, кто остаётся в квартире и продолжает платить один. Банк должен одобрить — потребуется подтверждение платёжеспособности.
Продолжать платить вместе
Оба остаются созаёмщиками и совладельцами, договариваются о порядке пользования и пропорции платежей. Рабочий вариант, если отношения позволяют, но требует чёткого письменного соглашения.
Первоначальный взнос до брака
Если один из супругов внёс первоначальный взнос до регистрации брака из личных средств — эту сумму можно исключить из общей массы при разделе, пропорционально её доле в стоимости квартиры на момент покупки. На практике это нужно доказывать: выписками со счёта, договором, из которого видно источник денег, датами платежей. Одних объяснений для суда недостаточно — нужны документы.
Отдельный случай — договор купли-продажи подписан до брака. Тогда квартира — личная собственность покупателя, даже если ипотеку гасили в браке. Второй супруг вправе требовать компенсацию половины платежей, внесённых в браке из общих денег. Долю в самой квартире он может получить, только если за счёт общих вложений её стоимость значительно выросла, например после капитального ремонта (ст. 37 СК РФ).
Если супруг против раздела
Без согласия второй стороны раздел через соглашение невозможен — тогда путь один: суд. Это не значит, что раздел невозможен — суд разделит имущество и без согласия ответчика, если истец докажет свои требования. Но процесс займёт больше времени и потребует полноценного пакета доказательств: кто и когда вносил платежи, использовался ли маткапитал, что было личным, а что общим.
Если ваш случай сложнее — бизнес, скрытые активы, спор о доле
Ведём разделы с бизнесом, ипотекой и спорными долями — с оценкой перспектив ещё до начала работы.
